Afecten les prohibicions per l’Estat d’Alarma a les zones comunitàries dels edificis?
28 d'abril de 2020
Moratòria en el pagament del lloguer per a locals de negocis amb problemes pel COVID-19
6 de maig de 2020
Avui en dia, a causa de la gran demanda de lloguer i els preus d'aquest mercat, s'imposa cada vegada més la solució de compartir pis. Davant la possibilitat de trobar-nos en un supòsit en què una pluralitat d'arrendataris estiguin interessats en llogar un mateix habitatge o local, cal tenir en compte a l'hora d'elaborar el corresponent contracte d'arrendament, que la responsabilitat derivada de la mateixa pot ser mancomunada o, per contra, solidària.
La responsabilitat d'un contracte d'arrendament pot ser mancomunada o solidària.
Responsabilitat mancomunada
En el cas de la responsabilitat mancomunada cada coarrendatari respondrà únicament per la part proporcional de les obligacions pactades. En aquest cas, i pel que fa al pagament de rendes, cada coarrendatari pagarà la seva part proporcional, independentment de si la resta de coarrendataris compleixen amb la part del pagament que els hi correspon.
Per això, en cas d'impagament de rendes de qualsevol dels coarrendataris, el propietari només podria reclamar davant l'arrendatari que ha incomplert en el pagament de la seva part de lloguer i mai contra la resta. Cada coarrendatari és responsable de la seva part.
Obligació solidària
Quan l'obligació és solidària, cadascun dels coarrendataris respon de la totalitat del deute ja que el pagament no es divideix entre cap d'ells. En aquest cas, l'arrendador, pot dirigir-se contra qualsevol d'ells o contra tots per a reclamar el pagament total de l'import degut, sense perjudici que per la seva banda, el coarrendatari que assumeixi la totalitat del deute, pugui reclamar a la resta la seva part.
Tenint en consideració les diferències existents entre ambdós tipus de responsabilitats, és important preveure quina modalitat de responsabilitat regirà el nostre contracte d'arrendament. No obstant l'anterior, pot succeir que en el contracte d'arrendament no es faci menció expressa sobre el caràcter solidari o mancomunat de les obligacions derivades del contracte.
Per defecte, solidaritat tàcita
Si bé la norma general que impera en el Codi Civil és que el deute es considerarà mancomunat havent-se de pactar (si així es desitja i de forma expressa) el caràcter solidari, quan parlem de contractes d'arrendament aquesta norma general s'inverteix, podent-se considerar una solidaritat tàcita.
Per tant, de no pronunciar-se el contracte d'arrendament sobre si les obligacions contingudes en el mateix són mancomunades o solidàries, i així ho sosté la doctrina jurisprudencial, es pot entendre que hi ha una solidaritat tàcita (no expressa) que es pot determinar atenent a altres característiques del contracte.
A tall d'exemple, tindrem en consideració per a poder determinar el caràcter solidari de les obligacions del contracte si malgrat existir una pluralitat d'arrendataris, el pagament de la renda es realitza en un únic pagament; si els inquilins gaudeixen indistintament de la totalitat de l'immoble objecte de l'arrendament o si hi ha una única fiança o qualsevol altre element que permeti identificar que hi ha "una comunitat jurídica d'objectius" tal i com manifesta el Tribunal Suprem en la Sentència de data 30 de juliol de 2010.
L'opció més aconsellable
Per tot l'anteriorment exposat, i sent que en el contracte d'arrendament únicament podrem exigir responsabilitat als titulars que hagin subscrit el mateix, el més apropiat és incloure a tots els coarrendataris en el contracte com a responsables i establir de forma expressa la responsabilitat solidària entre ells respecte a el pagament de la renda i de totes les obligacions derivades del contracte, ja que aquest tipus de responsabilitat ofereix més garanties de cobrament per al propietari.
