Moratòria en el pagament del lloguer per a locals de negocis amb problemes pel COVID-19

El passat dia 23 d'abril de 2020 va entrar en vigor el nou Reial Decret 15/2020, de 21 d'abril pel qual s'aproven noves mesures econòmiques a fi de combatre la dificultat que troben PIMEs i autònoms per tirar endavant els seus negocis.

Entre altres mesures, l’esmentat Reial Decret preveu la possibilitat per a alguns arrendataris de sol·licitar un ajornament en el pagament de la renda de lloguer dels seus negocis amb motiu d'haver vist reduïda la seva facturació de manera contundent per la crisi sanitària o a l'haver-se vist obligats a tancar per veure la seva activitat suspesa o reduïda significativament per l'Estat d'Alarma.

El reial Decret 15/2020 de 21 d'abril preveu la possibilitat de sol·licitar un ajornament del pagament de la renda de lloguer per a aquells negocis afectats per la crisi generada pel COVID-19.

Qui té dret a sol·licitar les mesures contingudes en el Reial decret 15/2020, de 21 d'abril? Quins requisits s'han de reunir?

Podrà sol·licitar un ajornament en el pagament de les rendes de lloguer qualsevol persona física o jurídica arrendatària d'un contracte d'ús diferent a habitatge que sigui autònom o PIME que reuneixi els següents requisits:

• Que l'immoble objecte d'arrendament es dediqui a l'activitat exercida per l'autònom, o, si s'escau, per la PIME.
• Que en el cas de ser autònom, estigui afiliat o donat d'alta en el règim especial de la Seguretat Social-RETA o en una mutualitat substitutòria de la RETA a data de la declaració de l'Estat d'Alarma i, per això, no es requereix que seguís en estat d'alta a data de l'entrada en vigor de Reial Decret 15/2020).
• Que en el cas de ser PIME, no se superin els límits previstos per l'article 257.1 de Reial decret 463/2010, de 2 de juliol de la Llei de societats de capital. És a dir, que el total de l'actiu no superi els 4 milions d'euros; que el total net de la xifra anual no superi els 8 milions d'euros i que el nombre mitjà de treballadors durant l'exercici no superi a 50.
• Que l'activitat que es desenvolupa en el immoble objecte d'arrendament s'hagi vist suspesa per l'Estat d'Alarma provocat pel Covid-19.
• Si l'activitat no s'ha vist suspesa pel Covid-19, s'ha d'acreditar que s'ha patit una reducció en la facturació de al menys el 75%. En aquest sentit, es compararà la facturació del mes anterior a la sol·licitud en relació a la mitjana mensual del trimestre del mateix mes de l'any anterior.

Aquestes mesures es poden reclamar a qualsevol tipus d'arrendador?

Aquestes mesures es poden reclamar a tot tipus d'arrendadors. No obstant això, haurem diferenciar els supòsits en què l'arrendador del contracte és una empresa o entitat pública d'habitatge o gran tenidor, dels que no ho són.

Aquesta diferenciació és de vital importància ja que la regulació normativa difereix en funció del tipus d'arrendador davant el qual ens trobem, tal com s'explicarà més endavant.

A aquest efecte, entendrem que la part arrendadora és un gran tenidor quan aquest sigui una persona física o jurídica i tingui la propietat de més de 10 immobles, excloent garatges i trasters, o ostenti la propietat d'una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats.

Quines són les condicions previstes per a l'ajornament de pagament de les rendes?

Un cop efectuada la distinció, els arrendataris autònoms i PIMES que compleixin els requisits als quals ja hem fet referència, podran sol·licitar una moratòria en el pagament de la renda lloguer sota les següents condicions:

• Tant si la part arrendadora és un gran tenidor o empresa pública com si no ho és, la sol·licitud s'ha d'efectuar en el termini d'un mes des de l'entrada en vigor de Reial Decret 15/2020, és a dir, com a màxim fins al dia 23 de maig de 2020.
• En el cas que l'arrendador sigui un gran tenidor o empresa pública d'habitatge, es veurà obligat a acceptar la sol·licitud. En canvi, quan l'arrendador no tingui la condició de gran tenidor o empresa pública, no està obligat a concedir la moratòria sol·licitada.
• La moratòria en el pagament de la renda de lloguer no serà aplicable en el cas que amb anterioritat a l'aprovació de el Reial Decret, les parts haguessin arribat a un acord de moratòria o reducció de la renda com a conseqüència de la Covid-19.
• La moratòria afecta el període que duri l'estat d'alarma i els seus prorrogues i els mesos següents fins a un màxim de 4 mesos, regulació que no es preveu per al cas d'arrendadors diferents a grans tenidors o empreses públiques de l'habitatge.
• La renda ajornada no generarà interessos.
• Quan es tracti de grans tenidors o empreses públiques d'habitatge, la renda ajornada es fraccionarà en quotes mensuals en un termini màxim de dos anys a partir de la finalització de l'estat d'alarma o, si no, des de la terminació dels 4 mesos. En canvi, respecte a aquells contractes d'arrendaments els arrendadors no són grans tenidors o empreses públiques, el Decret no preveu ni els mesos d'ajornament ni el període de devolució de forma fraccionada de la renda.
• En el cas d'arrendadors diferents a grans tenidors o empreses públiques de l'habitatge, les parts podran disposar de la fiança per destinar-la al pagament de la renda. Això sí, aquesta fiança s'haurà de reposar en el termini d'un any des de l'acord, o si no, abans que finalitzi el contracte d'arrendament si la data d'acabament de la mateixa és inferior.