Moratoria en el pago del alquiler para negocios con problemas por el COVID-19

El pasado día 23 de abril de 2020 entró en vigor el nuevo Real Decreto 15/2020, de 21 de abril por el cual se aprueban nuevas medidas económicas con objeto de combatir la dificultad que encuentran Pymes y autónomos para sacar adelante sus negocios.

Entre otras medidas, el manifestado Real Decreto prevé la posibilidad para algunos arrendatarios de solicitar un aplazamiento en el pago de la renta de alquiler de sus negocios con motivo de haber visto reducida su facturación de forma contundente por la crisis sanitaria o al haberse visto obligados a cerrar por verse su actividad suspendida o reducida significativamente por el Estado de Alarma.

El Real Decreto 15/2020 de 21 de abril prevé la posibilidad de solicitar un aplazamiento en el pago de la renta de alquiler para aquellos negocios afectados por la crisis generada por el COVID-19.

¿Quiénes tienen derecho a solicitar el aplazamiento? ¿Qué requisitos se deben reunir?

Podrá solicitar un aplazamiento en el pago de las rentas de alquiler cualquier persona física o jurídica arrendataria de un contrato de uso distinto a vivienda que sea autónomo o PYME que reúna los siguientes requisitos:

• Que el inmueble objeto de arrendamiento se dedique a la actividad ejercida por el autónomo, o en su caso, por la PYME.
• Que en el caso de ser autónomo, esté afiliado o dado de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social-RETA o en una mutualidad sustitutoria del RETA (a fecha de la declaración del Estado de Alarma, y por ello, no se requiere que siguiese en estado de alta a fecha de la entrada en vigor del Real Decreto 15/2020).
• Que en el caso de ser PYME, no se superen los límites previstos por el artículo 257.1 del Real decreto 463/2010, de 2 de julio de la Ley de Sociedades de Capital. Esto es, que el total del activo no supere los 4 millones de euros; que el total neto de la cifra anual no supere los 8 millones de euros y que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no supere a 50.
• Que la actividad que se desarrolla en el inmueble objeto de arrendamiento se haya visto suspendida por el Estado de Alarma provocado por el Covid-19.
• Si la actividad no se ha visto suspendida por el Covid-19, se debe acreditar que se ha sufrido una reducción en la facturación de al menos el 75%. En este sentido, se comparará la facturación del mes anterior a la solicitud en relación a la media mensual del trimestre del mismo mes del año anterior.

¿Estas medidas se pueden reclamar a cualquier tipo de arrendador?

Estas medidas se pueden reclamar a todo tipo de arrendadores. No obstante, deberemos diferenciar los supuestos en los que el arrendador del contrato es una empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor, de los que no lo son.

Dicha diferenciación es de vital importancia puesto que la regulación normativa difiere en función del tipo de arrendador ante el que nos encontremos, tal como se explicará más adelante.

A tal efecto, entenderemos que la parte arrendadora es un gran tenedor cuando éste sea una persona física o jurídica y ostente la propiedad de más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, u ostente la propiedad de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

¿Cuáles son las condiciones previstas para el aplazamiento de pago de las rentas?

Una vez efectuada la distinción, los arrendatarios autónomos y PYMES que cumplan los requisitos a los que ya hemos hecho referencia, podrán solicitar una moratoria en el pago de la renta alquiler bajo las siguientes condiciones:

• Tanto si la parte arrendadora es un gran tenedor o empresa pública como si no lo es, la solicitud debe efectuarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto 15/2020, es decir, como máximo hasta el día 23 de mayo de 2020.
• En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor o empresa pública de vivienda, se verá obligado a aceptar la solicitud. En cambio, cuando el arrendador no ostente la condición de gran tenedor o empresa pública, no vendrá obligado a conceder la moratoria solicitada.
• La moratoria en el pago de la renta de alquiler no será aplicable en el caso de que con anterioridad a la aprobación del Real Decreto, las partes hubieran alcanzado un acuerdo de moratoria o reducción de la renta como consecuencia del Covid-19.
• La moratoria afecta al periodo que dure el estado de alarma y sus prorrogas y los meses siguientes hasta un máximo de 4 meses, regulación que no se prevé para el caso de arrendadores distintos a grandes tenedores o empresas públicas de la vivienda.
• La renta aplazada no generará intereses.
• Cuando se trate de grandes tenedores o empresas públicas de vivienda, la renta aplazada se fraccionará en cuotas mensuales en un plazo máximo de dos años a partir de la finalización del estado de alarma o en su defecto, desde la terminación de los 4 meses. En cambio, respecto a aquellos contratos de arrendamientos cuyos arrendadores no son grandes tenedores o empresas públicas, el Decreto no prevé ni los meses de aplazamiento ni el periodo de devolución de forma fraccionada de la renta.
• En el caso de arrendadores distintos a grandes tenedores o empresas públicas de la vivienda, las partes podrán disponer de la fianza para destinarla al pago de la renta. Eso sí, dicha fianza se deberá reponer en el plazo de un año desde el acuerdo, o en su defecto, antes que finalice el contrato de arrendamiento si la fecha de terminación del mismo es inferior.