Mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge

El passat dia 22 de setembre de 2020 va entrar en vigor la Llei 11/2020, de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendaments d'habitatge a Catalunya.

L'objectiu primordial d'aquesta Llei no és altre que el de procurar l'accés de la població a un habitatge digne i assequible atès que, en els darrers anys, s'ha propiciat a Catalunya una forta escalada de preus que ha motivat serioses dificultats econòmiques per a arrendar un habitatge i per a romandre-hi.

La manifestada Llei es presenta com una mesura excepcional per fer efectiu el dret constitucional a un habitatge digne i adequat. No obstant això, la Llei en la seva exposició de motius sosté que la nova regulació busca un equilibri raonable per preservar tant l'interès patrimonial dels arrendataris com el dret de propietat dels arrendadors.

A aquest efecte, amb la nova normativa es regula el preu dels contractes d'arrendament d'habitatge a Catalunya limitant el preu de renda d'aquests en funció d'un índex de referència. No obstant això, aquesta contenció del preu de les rendes de lloguer únicament ve prevista per a determinades zones del territori català que es qualifiquen com a "àrees de mercat d'habitatge tens" i sempre que la celebració del contracte (o la seva renovació) es produeixi un cop la norma hagi entrat en vigor (és a dir, a partir del 22 de setembre de 2020).

“La manifestada Llei és una mesura excepcional per fer efectiu el dret constitucional a un habitatge digne i adequat, limitant el preu de renda.”

A més, s'exclouen de l'aplicació de la Llei els contractes subscrits amb anterioritat a l'1 de gener de 1995, els que es refereixen a habitatges de protecció oficial o de caràcter assistencial, els que es subscriguin d'acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori o els que es subscriguin sobre habitatges integrats en xarxes públiques d'habitatges d'inserció o mediació per al lloguer social o en el Fons d'habitatge de lloguer destinat a polítiques socials.

Aplicació de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges: aspectes importants a considerar i excepcions

La limitació del preu de les rendes de lloguer es materialitza mitjançant l'aplicació d'un índex, l'anomenat Índex de referència de preus de lloguer d'habitatges. Aquest índex el pot consultar a través de la pàgina web de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya indicant els metres quadrats útils del seu habitatge. Si no disposa d'aquesta informació, pot consultar la pàgina web del Cadastre a partir de la referència cadastral o adreça exacta de l'immoble.

Un cop conegut el preu de referència a través del seu índex, la renda màxima pel contracte d'arrendament s'haurà de fixar en la forma que a continuació es detallarà, havent de tenir en consideració si l'habitatge ha estat arrendat o no dins dels 5 anys anteriors a la vigència de la Llei:

• Si l'habitatge NO ha estat arrendat en els 5 darrers anys anteriors a la vigència de la Llei, la renda del nou contracte d'arrendament o renovació no podrà superar el preu fixat mitjançant l'índex de referència.

• Si l'habitatge ha estat arrendat en els 5 anys anteriors a la vigència de la Llei, haurem de diferenciar si la renda de l'anterior contracte es situava per sota o per sobre del preu de renda fixat per l'índex de referència.

  • Si la renda de l'anterior contracte es situava per sobre de l'índex, la renda del nou contracte o la seva renovació s'ha de rebaixar com a mínim fins al límit de l'índex obtingut.
  • Si la renda de l'anterior contracte es situava per sota de l'índex, la renda del contracte no pot superar el preu acordat en l'últim contracte (en qualsevol cas es podria actualitzar segons l'índex de garantia de competitivitat).

Ara bé, aquesta última regla té excepcions. En concret, si el preu de l'anterior contracte d'arrendament està molt per sota de l'índex perquè l'antic arrendatari era un familiar de l'arrendador, el preu del nou contracte es podrà pujar fins al límit marcat per l'Índex.

A més, hi ha una segona excepció. Aquesta es refereix a les situacions en què hi hagi vulnerabilitat del propietari. En aquest cas es podrà augmentar la renda de l'anterior contracte fins al límit marcat per l'Índex, sempre que concorrin dos requisits:

1. Que el propietari disposi d'uns ingressos bruts iguals o inferiors a 2,5 IRSC, que són 1.422,80 euros/mes (o 19.919,33 euros/any) per a l'exercici de l'any 2020, havent d'incloure els ingressos de les rendes de lloguer que percep.
2. Que el llogater disposi d'uns ingressos superiors a 3,5 IRSC, que són 1.991,92 euros/mes (o 27.887,06 euros/any) per a l'exercici 2020, ja que, si l'inquilí percep ingressos per sota, la renda de l'anterior contracte no es podrà augmentar fins al límit que fixa l'Índex.

No obstant tot el que s'ha exposat, les parts poden pactar incrementar o disminuir un 5% el preu de renda fixat per l'índex en funció de l'estat i característiques de l'habitatge sempre que quedi acreditat que l'habitatge objecte d'arrendament compleix amb almenys 3 de les següents característiques: està moblat, té ascensor, aparcament, calefacció o aire condicionat, piscina comunitària o instal·lacions similars, jardí, terrassa, consergeria i vistes especials, havent de constar aquestes característiques en el contracte.

De la mateixa manera, en cas que en l'últim any s'hagin efectuat obres de millora d'habitabilitat, seguretat, confortabilitat i/o eficiència energètica en l'habitatge arrendat, es podrà augmentar la renda com a màxim fins al interès legal de diners augmentat en 3 punts.

Finalment, però no menys important, cal advertir que la normativa és d'obligat compliment de manera que la part arrendatària del contracte podrà exigir el compliment de la Llei i exigir les quantitats que hagi abonat indegudament juntament amb els interessos (augmentats en 3 punts) en cas que la renda no s’ajusti als paràmetres exigits per la normativa catalana.

“…és d’obligat compliment de manera que la part arrendatària del contracte podrà exigir el compliment de la Llei i exigir les quantitats que hagi abonat indegudament juntament amb els interessos (augmentats en 3 punts).”

Així mateix, en cas d'incompliment, es preveu la possibilitat d'imposar multes que, depenent de la gravetat de la infracció normativa, podrien arribar fins als 90.000 euros.

Si li cal assessorament no dubti en contactar amb el nostre Departament de Gestió Patrimonial o el nostre Departament d’Advocacia.