Medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

El pasado día 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda en Cataluña.

El objetivo primordial de dicha Ley no es otro que el de procurar el acceso de la población a una vivienda digna y asequible toda vez que, en los últimos años, se ha propiciado en Cataluña una fuerte escalada de precios que han motivado serias dificultades económicas para arrendar una vivienda y para permanecer en ella.

La manifestada Ley se presenta como una medida excepcional para hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. No obstante, la Ley en su exposición de motivos sostiene que la nueva regulación busca un equilibrio razonable para preservar tanto el interés patrimonial de los arrendatarios como el derecho de propiedad de los arrendadores.

A tal efecto, mediante la nueva normativa se regula el precio de los contratos de arrendamiento de vivienda en Cataluña limitando el precio de renta de estos en función de un índice de referencia. Sin embargo, dicha contención del precio de las rentas de alquiler únicamente viene prevista para determinadas zonas del territorio catalán que se califican como “áreas de mercado de vivienda tenso” y siempre que la celebración del contrato (o su renovación) se produzca una vez la norma haya entrado en vigor (esto es, a partir del 22 de septiembre de 2020).

“La manifestada Ley se presenta com una medida excepcional para hacer efectivo el derecho contitucional a una vivienda digna y adecuada, limitando el precio de renta.”

Asimismo, se excluye de la aplicación de la Ley, los contratos suscritos con anterioridad al 1 de enero de 1995, los que se refieran a viviendas de protección oficial o de carácter asistencial, los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio o los que se suscriban sobre viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

Aplicación del Índice de referencia de los precios de alquiler de viviendas: aspectos importantes a considerar y excepciones

La limitación del precio de las rentas de alquiler se materializa mediante la aplicación de un Índice, el denominado Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas. Dicho índice pueden consultarlo a través de la página web de l’Agencia de l’Habitatge de Cataluña indicando los metros cuadrados útiles de su vivienda. Si no dispone de esta información, puede consultarla en la página web del Catastro a partir de la referencia catastral o dirección exacta del inmueble.

Una vez conocido el precio de referencia a través de su Índice, la renta máxima para el contrato de arrendamiento se deberá fijar en la forma que a continuación se detallará, debiendo tener en consideración si la vivienda se ha encontrado arrendada o no, dentro de los 5 años anteriores a la vigencia de la Ley:

• Si la vivienda NO ha estado arrendada en los 5 últimos años anteriores a la vigencia de la Ley, la renta del nuevo contrato de arrendamiento o renovación, no podrá superar el precio fijado mediante el índice de referencia.
• Si la vivienda ha estado arrendada en los 5 años anteriores a la vigencia de la Ley, deberemos diferenciar si la renta del anterior contrato se situaba por debajo o por encima del precio de renta fijado por el índice de referencia.
  • Si la renta del anterior contrato se situaba por encima del índice, la renta del nuevo contrato o su renovación se ha de rebajar como mínimo hasta el límite del Índice obtenido.
  • Si la renta del anterior contrato se situaba por debajo del índice, la renta del contrato no puede superar el precio acordado en el último contrato (en cualquier caso se podría actualizar según el índice de garantía de competitividad).

Ahora bien, esta última regla tiene excepciones. En concreto, si el precio del anterior contrato de arrendamiento está muy por debajo del índice con motivo de que el antiguo arrendatario era un familiar del arrendador, el precio del nuevo contrato se podrá subir hasta el límite marcado por el Índice.

Asimismo, existe una segunda excepción. Esta se refiere a las situaciones en las que exista vulnerabilidad del propietario. En este caso se podrá aumentar la renta del anterior contrato hasta el limite marcado por el Índice, siempre y cuando concurran dos requisitos:

1. Que el propietario disponga de unos ingresos brutos iguales o inferiores a 2,5 IRSC, que son 1422,80 euros/mes (o 19.919,33 euros anual) para el ejercicio del 2020, debiendo incluir los ingresos de las rentas de alquiler que percibe.
2. Y que el inquilino disponga de unos ingresos superiores a 3,5 IRSC, que son 1.991,92 euros/mes (o 27.887,06 euros anual) para el ejercicio 2020, ya que, si el inquilino percibe ingresos por debajo, la renta del anterior contrato no podrá aumentarse hasta el límite que fija el Índice.

No obstante todo lo anteriormente expuesto, las partes pueden pactar incrementar o aminorar un 5% el precio de renta fijado por el índice en función del estado y características de la vivienda siempre y cuando quede acreditado que la vivienda objeto de arrendamiento cumple con al menos 3 de las siguientes características: está amueblado, tiene ascensor, aparcamiento, calefacción o aire acondicionado, piscina comunitaria o instalaciones similares, jardín, terraza, conserjería y vistas especiales, debiendo constar estas características en el contrato.

Del mismo modo, en caso de que en el último año se hayan efectuado obras de mejora de habitabilidad, seguridad, confortabilidad y/o eficiencia energética en la vivienda arrendada, se podrá aumentar la renta como máximo hasta el interés legal del dinero aumentado en 3 puntos.

Por último, pero no menos importante, cabe advertir que la normativa es de obligado cumplimiento por lo que la parte arrendataria del contrato podrá exigir el cumplimiento de la Ley y exigir las cantidades que haya abonado indebidamente junto con los intereses (aumentados en 3 puntos) en caso de que la renta no se ciña a los parámetros exigidos por la normativa catalana.

“…es de obligado cumplimiento de manera que la parte arrendataria del contrato podrá exigir el complimiento de la Ley y exigir las cantidades que haya abonado indebidamente junto con los intereses (aumentados en 3 puntos).”

Asimismo, en caso de incumplimiento, se prevé la posibilidad de imponer multas que, dependiendo de la gravedad de la infracción normativa, podrían ascender hasta los 90.000 euros.

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