La llei de l’habitatge. Com afectarà els futurs contractes?

La Llei 12/2023, també coneguda com la Llei de l’Habitatge del 24 de maig de 2023, és una legislació que busca assegurar el dret fonamental a un habitatge digne i adequat per a tots els ciutadans. Aquesta llei introdueix una sèrie de mesures clau que van entrar en vigor a partir del 26 de maig de 2023 i afectaran els nous contractes d’arrendament. A continuació, presentem els aspectes més rellevants d’aquesta legislació perquè en prengueu coneixement i aplicació.

Definició de gran tenidor

La Llei estableix que es considerarà “gran tenidor” a tota persona física o jurídica propietària de 10 o més habitatges, o que posseeixi 5 o més habitatges en una mateixa zona tensada. Aquesta definició és crucial per a la implementació de les mesures que es detallaran a continuació.

• Zona mercat residencial tensat: Titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial.
• Zona mercat residencial no tensat: Titulars de més de deu immobles urbans d’ús residencial.

Zona de mercat residencial tensat

La normativa estableix la limitació dels preus de lloguer en zones tensades, les quals seran declarades per l’administració competent si es compleixen algun dels següents requisits:

• Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars.
• Que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d’habitatge tensat, un percentatge de creixement acumulat almenys 3% superior al percentatge de creixement acumulat de l’índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent.

Pròrrogues contractes d’arrendament

La Llei estableix que es mantenen els períodes de pròrroga obligatòria i el període de pròrroga tàcita dels articles 9.1 i 10.1 de la LAU. A més, s’estableix la possibilitat de sol·licitar una pròrroga extraordinària en funció de la zona:

• No tensades: L’arrendatari pot sol·licitar una pròrroga extraordinària d’un període màxim d’1 any (amb les mateixes condicions del contracte en vigor). Ha d’acreditar situació de vulnerabilitat social i econòmica. Obligació d’acceptar-la si és una gran tenidor (excepte nou contracte).
• Tensades: Quan finalitzin els períodes de pròrroga obligatòria o tàcita, l’arrendatari pot sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals fins a un màxim de tres anys (amb les mateixes condicions del contracte en vigor). L’arrendador (gran o petita tenidor) haurà d’acceptar la pròrroga obligatòriament, tret que hagin pactat un nou contracte amb limitació de renda o l’arrendador necessiti l’habitatge per a si i l’hagués comunicat. Al contracte prorrogat, li continuarà sent aplicable el règim legal i convencional al qual estigués sotmès.

Límit a l’actualització del lloguer i eliminació de l’IPC

La Llei estableix límits a l’actualització del lloguer i elimina la dependència de l’IPC com a índex de referència. A continuació, es presenten els límits d’actualització per als pròxims anys:

• Any 2023: Actualització màxima del 2%.
• Any 2024: Actualització màxima del 3%.
• Any 2025: Es crearà un nou índex de referència per a l’actualització de l’IPC.

Contenció de preus en els nous contractes d’arrendament

En els nous contractes d’arrendament, s’estableixen mesures per a contenir els preus en zones tensades. Mentre no es determini quines són les zones de mercat tibant, les rendes continuaran sent de lliure pacte entre el propietari i l’inquilí. Una vegada es declaren les zones tensades quedaran establertes:

• Zones tensades: Si l’arrendador no és gran tenidor les rendes del nou contracte no podran excedir de l’última renda vigent en els últims 5 anys en el mateix habitatge, després d’aplicar l’actualització anual, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió de l’arrendatari de quotes o despeses no recollides en el contracte anterior.

Únicament podrà incrementar-se, més enllà del que procedeixi de l’aplicació de la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10% sobre l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, quan s’acrediti algun dels següents suposats:

1. Quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors (concepte fiscal de rehabilitació)
2. Quan en els dos anys anteriors a la data de la formalització del nou contracte d’arrendament s’haguessin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l’habitatge en la qual s’hagi acreditat un estalvi d’energia primària no renovable del 30%.
3. Quan en els dos anys anteriors a la data de la formalització del nou contracte d’arrendament s’haguessin finalitzat actuacions de millora de l’accessibilitat, degudament acreditades.
4. Quan el contracte d’arrendament se signi per un període de deu o més anys, o bé, s’estableixi un dret de pròrroga al qual pugui acollir-se voluntàriament l’arrendatari, que li permeti de manera potestativa prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de deu o més.

Si no hi ha hagut un contracte anterior s’aplicarà el límit de preus de referència, però mentre no s’aproven els índexs, la renda serà lliure.

Arrendador és gran tenidor: Si el propietari és gran tenidor el límit serà l’índex de preus de referència que es publiqui.

• Zones no tensades: Tant el propietari sigui gran tenidor o no, la renda serà la que pactin les parts.

Mètode de pagament

La renda passarà a efectuar-se a través de mitjans electrònics. Només de manera excepcional, si alguna de les parts manca de compte o accés a mitjans electrònics, es podrà efectuar en metàl·lic i en l’habitatge arrendat.

Despeses de gestió immobiliària i formalització de contracte

Les despeses de gestió immobiliària i els de formalització de contracte seran a càrrec de l’arrendador (persona jurídica o física).

Dret d’informació mínima abans de formalitzar l’operació o lliurament de diners

La Llei estableix el dret d’informació mínima que ha de ser proporcionada a l’inquilí abans de formalitzar l’operació o efectuar qualsevol pagament. Sense perjudici dels principis i requisits continguts en la normativa autonòmica d’aplicació i amb caràcter mínim, la persona interessada en la compra o arrendament d’un habitatge que es trobi en oferta podrà requerir, abans de la formalització de l’operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, la següent informació:

• Identificació del venedor o arrendador i, si escau, de la persona física o jurídica que intervingui.
• Condicions econòmiques de l’operació.
• Característiques essencials de l’habitatge i de l’edifici (cèdula d’habitabilitat, superfície útil i construïda, antiguitat de l’edifici i reformes principals, serveis i instal·lacions de l’habitatge, CEE, accessibilitat, estat d’ocupació o disponibilitat, informació jurídica de l’immoble, si és VPO indicació expressa d’aquesta circumstància, grau de protecció arquitectònic o qualsevol altra circumstància rellevant).

La persona interessada en la compra o arrendament d’un habitatge podrà requerir informació sobre la detecció d’amiant o altres substàncies perilloses o nocives per a la salut.

Quan l’habitatge que vagi a ser objecte d’arrendament com a habitatge habitual estigui situada en una zona de mercat residencial tensat, el propietari i, si escau, la persona que intervingui en la intermediació en l’operació haurà d’indicar tal circumstància i informar, amb anterioritat a la formalització de l’arrendament, i en tot cas en el document del contracte, de la quantia de l’última renda del contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, així com del valor que li pugui correspondre atenent l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que resulti d’aplicació.

Increment de la renda i beneficis fiscals

La modificació de l’arrendament es limita a les persones físiques perceptores de rendiment del capital immobiliari. En l’actualitat els rendiments nets positius obtinguts de l’arrendament d’habitatges gaudeixen d’una reducció del 60%.

Modificació de l’article 23.2 de la LIRPF entrarà en vigor el 1/1/2024.

• Reducció del 90% quan s’hagués formalitzat pel mateix arrendador un nou contracte d’arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensat, en el qual la renda inicial s’hagués rebaixat en més d’un 5% en relació amb l’última renda de l’anterior contracte d’arrendament del mateix habitatge, una vegada aplicada, si escau, la clàusula d’actualització anual del contracte anterior.
• Reducció del 70% quan no complint-se els requisits assenyalats en el punt 1 anterior, es produeixi alguna de les circumstàncies següents:

1. Que el contribuent hagués llogat per primera vegada l’habitatge, sempre que aquesta estigui situada en una zona de mercat residencial tensat i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys. Quan existeixin diversos arrendataris d’un mateix habitatge, aquesta reducció s’aplicarà sobre la part del rendiment net que proporcionalment correspongui als arrendataris que compleixin els requisits previstos en aquesta lletra.
2. Quan l’arrendatari sigui una Administració Pública o entitat sense fins lucratius a les quals sigui aplicable el règim especial regulat en el títol II de la Llei 49/2002, de 23 de desembre, de règim fiscal de les entitats sense fins lucratius i dels incentius fiscals al mecenatge, que destini l’habitatge al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta en el programa d’ajudes al lloguer del pla estatal d’habitatge, o a l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica a què es refereix la Llei 19/2021, de 20 de desembre, per la qual s’estableix l’ingrés mínim vital, o quan l’habitatge estigui acolliment a algun programa públic d’habitatge o qualificació en virtut del qual l’Administració competent estableixi una limitació en la renda del lloguer.

• Reducció d’un 60% quan, no complint-se els requisits de les lletres anteriors, l’habitatge hauria estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els termes previstos en l’apartat 1 de l’article 41 del Reglament de l’Impost que hagués finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la signatura del contracte d’arrendament.
• Reducció del 50%, en qualsevol altre cas. Els requisits assenyalats hauran de complir-se en el moment de formalitzar el contracte d’arrendament, sent la reducció aplicable mentre es continuïn complint els mateixos.

Recàrrecs de l’IBI en habitatges desocupats

Tractant-se d’immobles d’ús residencial que es trobin desocupats amb caràcter permanent, els ajuntaments podran exigir un recàrrec de fins al 50% de la quota líquida de l’impost.

A aquest efecte tindrà la consideració d’immoble desocupat amb caràcter permanent aquell que romangui desocupat, de forma continuada i sense causa justificada, per un termini superior a dos anys, conforme als requisits, mitjans de prova i procediment que estableixi l’ordenança fiscal, i pertanyin a titulars de quatre o més immobles d’ús residencial.

El recàrrec podrà ser de fins al 100% de la quota líquida de l’impost quan el període de desocupació sigui superior a tres anys, podent modular-se en funció del període de temps de desocupació.

A més, els ajuntaments podran augmentar el percentatge de recàrrec que correspongui conforme a l’assenyalat anteriorment en fins a 50% addicionals en cas d’immobles pertanyents a titulars de dos o més immobles d’ús residencial que es trobin desocupats en el mateix terme municipal.

En tot cas es consideraran justificades les següents causes: el trasllat temporal per raons laborals o de formació, el canvi de domicili per situació de dependència o raons de salut o emergència social, immobles destinats a usos d’habitatge de segona residència amb un màxim de quatre anys de desocupació continuada, immobles subjectes a actuacions d’obra o rehabilitació, o altres circumstàncies que impossibilitin la seva ocupació efectiva, que l’habitatge estigui sent objecte d’un litigi o causa pendent de resolució judicial o administrativa que impedeixi l’ús i disposició de la mateixa o que es tracti d’immobles els titulars dels quals, en condicions de mercat, ofereixin en venda, amb un màxim d’un any en aquesta situació, o per a llogar, amb un màxim de sis mesos en aquesta situació.

L’objectiu final de la Llei de l’Habitatge

La Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge és un pas significatiu en la protecció i garantia del dret fonamental a un habitatge adequat. Les seves mesures busquen limitar els preus de lloguer, brindar informació i pròrrogues als inquilins, establir límits a l’actualització del lloguer, incentivar la rehabilitació i oferir beneficis fiscals als arrendadors. A més, s’introdueixen recàrrecs en l’IBI per a habitatges desocupats amb l’objectiu de fomentar la seva posada per a llogar. Amb aquestes disposicions, s’espera promoure un mercat de lloguer més just i accessible per a tots els ciutadans.

Si es troba en una situació legal relacionada amb la Llei de l’Habitatge del 24 de maig de 2023 i necessita assessorament expert, no dubti a contactar als nostres advocats especialitzats en dret de l’habitatge. Som aquí per a ajudar-lo a comprendre els seus drets i brindar-li el suport legal que necessita.

El nostre equip d’advocats té àmplia experiència en el camp del dret de l’habitatge i està preparat per a brindar-li l’assistència necessària en la interpretació i aplicació de la nova llei. Ja sigui que necessiti assessorament per a un contracte d’arrendament, resoldre conflictes amb el seu arrendador o qualsevol altre assumpte relacionat, estem disposats a acompanyar-li en tot el procés.

No deixi que els seus drets siguin vulnerats. Posi’s en contacte amb els nostres advocats avui mateix i obtingui la representació legal que mereix. Estem compromesos a protegir els seus interessos i assegurar-nos que es respecti el dret a un habitatge adequat.