La ley de la vivienda. ¿Cómo afectará a los futuros contratos?

La Ley 12/2023, también conocida como la Ley de la Vivienda del 24 de mayo de 2023, es una legislación que busca asegurar el derecho fundamental a una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos. Esta ley introduce una serie de medidas clave que entraron en vigor a partir del 26 de mayo de 2023 y afectarán a los nuevos contratos de arrendamiento. A continuación, presentamos los aspectos más relevantes de esta legislación para su conocimiento y aplicación.

Definición de gran tenedor

La Ley establece que se considerará «gran tenedor» a toda persona física o jurídica propietaria de 10 o más viviendas, o que posea 5 o más viviendas en una misma zona tensionada. Esta definición es crucial para la implementación de las medidas que se detallarán a continuación.

• Zona mercado residencial tensionado: Titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial.
• Zona mercado residencial no tensionado: Titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial.

Zona de mercado residencial tensionado

La normativa establece la limitación de los precios de alquiler en zonas tensionadas, las cuales serán declaradas por la administración competente si se cumplen alguno de los siguientes requisitos:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Prórrogas contratos de arrendamiento

La Ley establece que se mantienen los periodos de prórroga obligatoria y el periodo de prórroga tácita de los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU. Además, se establece la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria en función de la zona:

• No tensionadas: El arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de un periodo máximo de 1 año (con las mismas condiciones del contrato en vigor). Ha de acreditar situación de vulnerabilidad social y económica. Obligación de aceptarla si es un gran tenedor (salvo nuevo contrato).
• Tensionadas: Cuando finalicen los períodos de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años (con las mismas condiciones del contrato en vigor). El arrendador (gran o pequeño tenedor) deberá aceptar la prórroga obligatoriamente, salvo que hayan pactado un nuevo contrato con limitación de renta o el arrendador necesite la vivienda para sí y lo hubiese comunicado. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Límite a la actualización del alquiler y eliminación del IPC

La Ley establece límites a la actualización del alquiler y elimina la dependencia del IPC como índice de referencia. A continuación, se presentan los límites de actualización para los próximos años:

• Año 2023: Actualización máxima del 2%.
• Año 2024: Actualización máxima del 3%.
• Año 2025: Se creará un nuevo índice de referencia para la actualización del IPC.

Contención de precios en los nuevos contratos de arrendamiento

En los nuevos contratos de arrendamiento, se establecen medidas para contener los precios en zonas tensionadas. Mientras no se determine cuáles son las zonas de mercado tenso, las rentas seguirán siendo de libre pacto entre el propietario y el inquilino. Una vez se declaran las zonas tensionadas quedarán establecidas:

• Zonas tensionadas: Si el arrendador no es gran tenedor las rentas del nuevo contrato no podrán exceder de la última renta vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, tras aplicar la actualización anual, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión del arrendatario de cuotas o gastos no recogidos en el contrato anterior.

Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

1. Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores (concepto fiscal de rehabilitación)
2. Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
3. Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
4. Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más.

Si no ha habido un contrato anterior se aplicará el límite de precios de referencia, pero mientras no se aprueban los índices, la renta será libre.

Arrendador es gran tenedor: Si el propietario es gran tenedor el límite será el índice de precios de referencia que se publique.

• Zonas no tensionadas: Tanto el propietario sea gran tenedor o no, la renta será la que pacten las partes.

Método de pago

La renta pasará a realizarse a través de medios electrónicos. Solo de forma excepcional, si alguna de las partes carece de cuenta o acceso a medios electrónicos, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de contrato serán a cargo del arrendador (persona jurídica o física).

Derecho de información mínima antes de formalizar la operación o entrega de dinero

La Ley establece el derecho de información mínima que debe ser proporcionada al inquilino antes de formalizar la operación o realizar cualquier pago. Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información:

• Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga.
• Condiciones económicas de la operación
• Características esenciales de la vivienda y del edificio (cédula de habitabilidad, superficie útil y construida, antigüedad del edificio y reformas principales, servicios e instalaciones de la vivienda, CEE, accesibilidad, estado de ocupación o disponibilidad, información jurídica del inmueble, si es VPO indicación expresa de esta circunstancia, grado de protección arquitectónico o cualquier otra circunstancia relevante).

La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

Incremento de la renta y beneficios fiscales

La modificación del arrendamiento se limita a las personas físicas perceptoras de rendimiento del capital inmobiliario. En la actualidad los rendimientos netos positivos obtenidos del arrendamiento de viviendas disfrutan de una reducción del 60%.

Modificación del artículo 23.2 de la LIRPF entrará en vigor el 1/1/2024.

• Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
• Reducción del 70% cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en el punto 1 anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:

1. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.
2. Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

• Reducción de un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
• Reducción del 50%, en cualquier otro caso. Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Recargos del IBI en viviendas desocupadas

Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto.

A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

El recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.

Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50% adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

En todo caso se considerarán justificadas las siguientes causas: el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.

El objetivo final de la Ley de la Vivienda

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda es un paso significativo en la protección y garantía del derecho fundamental a una vivienda adecuada. Sus medidas buscan limitar los precios de alquiler, brindar información y prórrogas a los inquilinos, establecer límites a la actualización del alquiler, incentivar la rehabilitación y ofrecer beneficios fiscales a los arrendadores. Además, se introducen recargos en el IBI para viviendas desocupadas con el objetivo de fomentar su puesta en alquiler. Con estas disposiciones, se espera promover un mercado de alquiler más justo y accesible para todos los ciudadanos.

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