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Muchas son las personas que, tras la crisis sanitaria y sus devastadoras consecuencias económicas, se han decantado por el alquiler de un inmueble en lugar de por su compra. La incertidumbre que ha generado el COVID-19 no afecta únicamente a inquilinos, sino también a los caseros o propietarios que tenían intención de poner en alquiler una vivienda. A continuación detallamos algunas de esas dudas que hemos detectado desde nuestro departamento de Gestión Inmobiliaria y Patrimonial.
¿Cómo conocer la solvencia de los posibles inquilinos?
La pandemia está teniendo un gran impacto en la economía del país y, por consiguiente, en el empleo. En la actualidad son muchos los trabajadores que se encuentran en ERTE, muchos autónomos están atravesando dificultades y otros tantos sufren retrasos en el cobro de la nómina o temen perder su trabajo. Por ello es conveniente, antes de firmar un contrato de alquiler, que el inquilino acredite su solvencia.
En el caso de trabajadores por cuenta ajena bastará con que presenten su contrato de trabajo, las últimas nóminas y su última declaración de la renta. De esta forma conoceremos su estabilidad laboral y sus ingresos, así como posibles embargos en la nóminas o situaciones de ERTE. Por su parte, los autónomos deberán presentar sus declaraciones fiscales.
Tener la posibilidad de consultar un registro de morosidad para descartar posibles deudas sería un añadido para ayudar a escoger al inquilino adecuado.
En cualquier caso, como dato orientativo y para poder alquilar con algo más de seguridad, se debe comprobar que la renta por el alquiler no supere el 35% o 40% de los ingresos mensuales del inquilino.
Para asegurar su cobro, es aconsejable que la renta por el alquiler no supere el 35% o 40% de los ingresos mensuales del inquilino.
Fianza y garantía adicional: cuánto puedo exigir al inquilino
Por el momento la ley no se ha visto alterada en este ámbito y se mantienen establecidas las mismas garantías existentes antes de la crisis sanitaria, siendo la fianza máxima exigible al inquilino la correspondiente a una mensualidad y limitando la garantía adicional a un máximo de dos mensualidades.
La fianza máxima exigible al inquilino, incluyendo la garantía adicional, debe ser como máximo el importe correspondiente a tres mensualidades.
Según el estado en el que se encuentre la vivienda, es posible que el propietario de la vivienda encuentre estas cantidades insuficientes, no sólo por la posibilidad de tener que afrontar en algún momento un impago de rentas, sino por posibles desperfectos que el inquilino pudiera ocasionar en la vivienda.
Una posible alternativa es que el inquilino presente una persona solvente que se preste a ser su fiador solidario y responda ante cualquier impago o daños ocasionados en la vivienda.
¿Es posible utilizar la fianza depositada para cubrir impagos de rentas?
Podemos encontrarnos en la situación de que el inquilino nos comunique que está atravesando un mal momento económico y que, de forma extraordinaria, se compensen los meses impagados con los meses depositados de fianza. Pero en ningún caso la fianza puede servir de pretexto para retrasar el pago del alquiler y no puede ser aplicada al pago de la renta.
De hecho, tampoco es recomendable ya que una vez finalizado el arriendo es posible que la fianza tenga que cubrir los gastos ocasionados por desperfectos en la vivienda o cubrir algún importe pendiente con las compañías suministradoras y, de haberla usado para compensar rentas impagadas con anterioridad, nos encontraríamos con que el propietario quedaría desprotegido y debería asumir de su bolsillo cualquiera de los pagos pendientes.
¿Puede el inquilino de la vivienda dejar de pagar la renta mensual?
La respuesta es no: no es posible dejar de pagar la renta de forma unilateral. Tanto propietario como inquilino han de cumplir con sus obligaciones contractuales pero es posible que, dependiendo de la condición de cada uno de ellos (siendo el propietario un particular, empresa, o un gran tenedor), nos encontremos en la situación de tener que mediar para conseguir un acuerdo que permita la flexibilidad en el pago.
¿Es conveniente incluir una “cláusula covid” en el contrato de alquiler?
Nadie podía pensar hace unos años que los contratos de alquiler pudieran llegar a contemplar una cláusula covid para regular situaciones en caso de pandemia. Si bien no es obligatoria, en caso de rebrote o de un nuevo confinamiento, dicha cláusula podría regular las condiciones previamente pactadas por propietario e inquilino, con la finalidad de evitar la morosidad.
Pero es importante tener en cuenta que tanto esta posible cláusula como el resto del contrato de alquiler han de ser lo más detallados posible y cumplir con todos los preceptos legales. Para ello es aconsejable contar con la ayuda de un profesional que pueda garantizar su correcta redacción.
Si es usted propietario o propietaria de un inmueble y necesita alquilarlo de forma rentable y segura no dude en contactar con nuestro departamento de Gestión Inmobiliaria y Patrimonial.
