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Durante la vigencia temporal de un contrato de alquiler surgen incidencias y averías en la vivienda que, evidentemente, se han de ver reparadas para un cumplimiento efectivo de las condiciones contractuales, pero ¿quién ha de hacerse cargo de éstos, el propietario o el inquilino?
Una cisterna que pierde agua, una calefacción que no funciona, un calentador de agua que se estropea o el mal funcionamiento de los electrodomésticos son arreglos muy recurrentes en el Departamento de Gestión Inmobiliaria y Patrimonial, pero que pueden ser un verdadero quebradero de cabeza para propietario e inquilino. Por ello, intentaremos poner un poco de orden en este aspecto.
En primer lugar, cabe destacar que en esta entrada nos centramos en contratos de arrendamiento de vivienda habitual, puesto que en los contratos de temporada o en contratos que sean firmados para periodos vacacionales, cabe imputar todos los arreglos a los inquilinos del momento.
Es muy importante saber que, como inquilinos, en el momento en que aparece una avería es fundamental comunicarnos con la propiedad para informarle qué es lo que está pasando.
Es fundamental comunicarse con la propiedad en el momento que se sufra una avería.
Tras realizar este ejercicio de comunicación, hemos de dirigirnos al contrato de alquiler que, junto con la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), es donde se especifica a quién le corresponde solucionar tales incidentes.
Como venimos diciendo, es en la LAU, concretamente en el artículo 21, en el cual se determina que es al arrendador a quien le corresponde conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, pero llegados a este punto hay que tener cuidado, ya que existe una excepción: que la avería no se haya producido por un mal uso o dolo por parte del inquilino.
Al contrario, todo aquello que pueda estropearse por un uso y disfrute habitual de la vivienda, corresponde su reparación al inquilino. Por ejemplo, una persiana que deja de subir es algo que corresponde de reparar al inquilino, ya que es él quien lo usa y disfruta.
Se dice expresamente en el artículo 21.4 de la LAU que serán a cargo del arrendatario “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”. Es aquí donde aparecen muchos de los conflictos a la hora de determinar a quién le corresponde el pago o arreglo de una avería porque, ¿qué es una “pequeña reparación”?
Pues bien, existen algunos criterios que se han ido utilizando a la hora de decidir qué es una pequeña reparación.
Aquello que pueda resultar dañado por el uso y disfrute habitual le corresponde al inquilino repararlo.
En primer lugar, podríamos tener en cuenta como criterio el tiempo de ocupación. Es decir, si firmamos el contrato en enero y en febrero se nos rompe la caldera, no nos ha dado tiempo a usarlo y disfrutarlo como para tener que pagar su arreglo.
En segundo lugar, existe el criterio del coste de la reparación. En este caso tampoco nos encontramos con que se haya estipulado un coste específico de la reparación, pero solemos utilizar como referencia una cantidad que ronde los 150 euros, sobre los cuales corresponderá al propietario (teniendo en cuenta todos los criterios) abonar el coste de la reparación.
Finalmente, hemos de tener en cuenta qué zona del inmueble se ve afectada por la avería. Normalmente, las reparaciones que tienen sus consecuencias en zonas inmuebles (como puede ser el mantenimiento de suelo, paredes o techos) o instalaciones de electricidad y agua van a cargo del propietario.
Al contrario, por ejemplo, el cambio de una bombilla le corresponde al inquilino ya que es él quien lo usa y disfruta y porque es una “pequeña reparación” que se da exigida por el desgaste que tiene como origen el uso ordinario de la vivienda.
El propietario está realizando unas obras en el inmueble y no sé si estoy obligado a soportarlas
Como breve inciso relacionado con las obras, en los casos en que como inquilinos los propietarios han de realizar unas obras en la vivienda para garantizar su habitabilidad, el inquilino ha de soportarlas.
En estos casos lo que hace el propietario es cumplir su parte del contrato y el inquilino ha de aceptarlas en parte, también, en aras de cumplir su obligación contractual relativa al adecuado mantenimiento de la vivienda.
No obstante, si pasaran 20 días de obras en la vivienda el propietario se verá obligado a reducir la renta en proporción a la parte que el inquilino no pudo utilizar.
En caso de conflicto, ¿cómo se llega a una solución?
La solución para este tipo de conflictos radica en la necesidad de especificar en el contrato de arrendamiento de una vivienda de uso habitual qué reparaciones corresponden a cada parte para minimizar estos conflictos y especificar condiciones de mantenimiento y arreglos que no vulneren las disposiciones establecidas en la LAU.
Para alcanzar de manera efectiva y definitiva la solución, tienen a su disposición a nuestros especialistas del Departamento de Gestión Inmobiliaria y Patrimonial que les asesorará en todas sus dudas.
