La reclamación de cantidad de morosidad en las comunidades y su repercusión

Es muy frecuente que se nos plantee a quién correspondería abonar las cuotas pendientes con la Comunidad de Propietarios cuando la titularidad de la finca ha sido transmitida sin liquidar dicha deuda.

Por lo tanto, el presente artículo lo vamos a dedicar en determinar a quien le correspondería abonar las cuotas comunitarias cuando ha habido una compraventa, pero no se han liquidado con carácter previo a la misma, y como repercutiría dicha situación al titular de la finca. No vamos a entrar a determinar los pasos para proceder a dicha reclamación, sino que simplemente determinaremos a quien le correspondería dicho pago y, si dicha situación de impago implicaría alguna repercusión a efectos comunitarios para el titular deudor.

Es aconsejable que se contemple el tema de la morosidad en la escritura de compra-venta

Teniendo en cuenta la situación económica actual, es muy frecuente encontrarnos ante una compraventa en la que el titular vendedor adeuda cuotas a la Comunidad de Propietarios. Aun así, ello no es un obstáculo para que la compraventa sea perfectamente válida, siempre que se haya cumplido con los demás requisitos previstos en la ley.

En consecuencia, no es muy frecuente pero tampoco imposible, y puede darse el supuesto de que sea la propia escritura la que prevea quien se va a hacer cargo de los adeudos contraídos con la Comunidad de Propietarios pendientes a la fecha del acto jurídico. No obstante, cuando dicha circunstancia no haya sido objeto de acuerdo entre las partes, la situación cambia y tenemos que atenernos a las previsiones legales.

¿Qué dice la Ley?

En este sentido, la Ley 5/2006, de 10 de mayo, libro quinto del Código Civil de Cataluña, en referencia a los derechos reales, en su artículo 553-5.1 establece lo siguiente: “los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite”.

Se añade en el apartado segundo del referido artículo que “en cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión”.

En otros términos, lo que nos viene a decir dicho precepto son dos aspectos básicos. Por un lado, nos recuerda que los elementos privativos están afectados con carácter real, y, por otro lado, que el vendedor responde de toda la deuda con la Comunidad al tiempo de la transmisión de la finca. La responsabilidad del vendedor es de forma solidaria con el comprador, pero este último responde de las cuotas correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores.

¿Cómo se puede ver repercutido un propietario deudor?

Sabemos que una de las principales obligaciones de los propietarios es estar al corriente del pago de las cuotas comunitarias, por lo que deberán sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con lo establecido en el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la Junta (art. 553-45 Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales). Su incumplimiento no solamente puede llevar aparejada una reclamación judicial o extrajudicial, sino que además privaría al propietario deudor de su derecho de voto en las juntas de propietarios (art. 553-24 Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales).

Sin embargo, los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tendrán derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.

Como es de ver, el impago de las cuotas comunitarias puede comportar al propietario deudor una serie de inconvenientes, sobre todo cuando tenga interés en la toma de decisiones en las Juntas y en las cuales se requieren determinadas mayorías para la adopción de los acuerdos.

Por ello, es recomendable que las situaciones de impagos no sean habituales ni dilatarse en el tiempo, ya que el principal afectado (después de la Comunidad) es el propio propietario deudor.

En Barea & Zango tenemos una amplia experiencia en la gestión de las Comunidades, así como en la reclamación de cantidades derivada del impago de las cuotas comunitarias. Si necesita asesoramiento jurídico, contacte con nosotros.