La reclamació de quantitat de morositat en les comunitats i la seva repercussió

És molt freqüent que se'ns plantegi a qui correspondria abonar les quotes pendents amb la Comunitat de Propietaris quan la titularitat de la finca ha estat transmesa sense liquidar aquest deute.

Per tant, aquest article el dedicarem a determinar a qui correspondria abonar les quotes comunitàries quan hi ha hagut una compravenda, però no s'han liquidat amb caràcter previ a aquesta, i com repercutiria aquesta situació al titular de la finca. No entrarem a determinar els passos per procedir a aquesta reclamació, sinó que simplement determinarem a qui correspondria aquest pagament i, si aquesta situació d’impagament implicaria alguna repercussió a efectes comunitaris per al titular deutor.

És aconsellable que es contempli el tema de la morositat en l’escriptura de compra-venda

Tenint en compte la situació econòmica actual, és molt freqüent trobar-nos davant d'una compravenda en què el titular venedor deu quotes a la Comunitat de Propietaris. Tot i així, això no és un obstacle perquè la compravenda sigui perfectament vàlida, sempre que s'hagi complert amb els altres requisits previstos a la llei.

En conseqüència, no és gaire freqüent però tampoc impossible, i es pot donar el supòsit que sigui la pròpia escriptura la que prevegi qui es farà càrrec dels càrrecs contrets amb la Comunitat de Propietaris pendents a la data de l'acte jurídic. Això no obstant, quan aquesta circumstància no hagi estat objecte d'acord entre les parts, la situació canvia i ens hem d'atenir a les previsions legals.

Què diu la Llei?

En aquest sentit, la Llei 5/2006, de 10 de maig, llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, en referència als drets reals, a l'article 553-5.1 estableix el següent: “els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen del pagament dels imports que deuen els titulars, així com els anteriors titulars, per raó de les despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, i pel fons de reserva, que corresponguin a la part vençuda de l'any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l'1 de gener al 31 de desembre, sense perjudici, si escau, de la responsabilitat de qui transmet”.

S'afegeix a l'apartat segon de l'article esmentat que “en qualsevol cas, sense perjudici de l'afecció real establerta per l'apartat 1, el transmitent respon del deute que té amb la comunitat en el moment de la transmissió”.

En altres termes, el que ens diu aquest precepte són dos aspectes bàsics. D'una banda, ens recorda que els elements privatius estan afectats amb caràcter real i, de l'altra, que el venedor respon de tot el deute amb la Comunitat al temps de la transmissió de la finca. La responsabilitat del venedor és de forma solidària amb el comprador, però aquest darrer respon de les quotes corresponents a la part vençuda de l'any en curs i als quatre anys immediatament anteriors.

Com es pot veure repercutit un propietari deutor?

Sabem que una de les principals obligacions dels propietaris és estar al corrent del pagament de les quotes comunitàries, per la qual cosa hauran de sufragar les despeses comunes en proporció a la seva quota de participació o d'acord amb allò establert al títol de constitució, els estatuts o els acords de la Junta (art. 553-45 Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals). El seu incompliment no només pot portar aparellada una reclamació judicial o extrajudicial, sinó que a més privaria el propietari deutor del seu dret de vot a les juntes de propietaris (art. 553-24 Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals).

Tot i això, els propietaris que tinguin deutes pendents amb la comunitat tindran dret a votar si acrediten que n'han consignat judicialment o notarialment l'import o que els han impugnat judicialment.

Com cal veure, l'impagament de les quotes comunitàries pot comportar al propietari deutor una sèrie d'inconvenients, sobretot quan tingui interès en la presa de decisions a les Juntes i en les quals es requereixen determinades majories per a l'adopció dels acords.

Per això, és recomanable que les situacions d'impagaments no siguin habituals ni dilatar-se en el temps, ja que el principal afectat (després de la Comunitat) és el propi propietari deutor.

A Barea & Zango tenim una àmplia experiència en la gestió de les Comunitats, així com en la reclamació de quantitats derivada de l'impagament de les quotes comunitàries. Si necessita assessorament jurídic, contacti amb nosaltres.