La Generalitat començarà a sancionar els contractes de lloguer que no compleixin la Llei de contenció de rendes amb multes que poden arribar als 90.000€ en els casos més greus
26 d'abril de 2021
Formació FP dual: pràctiques a empresa i noves oportunitats pels joves
12 de maig de 2021
Moltes són les persones que, després de la crisi sanitària i les seves devastadores conseqüències econòmiques, s'han decantat pel lloguer d'un immoble en lloc de per la seva compra. La incertesa que ha generat el COVID-19 no afecta únicament a inquilins, sinó també als propietaris que tenien intenció de posar en lloguer un habitatge. A continuació detallem alguns d'aquests dubtes que hem detectat des del nostre departament de Gestió Immobiliària i Patrimonial.
Com conèixer la solvència dels possibles llogaters?
La pandèmia està tenint un gran impacte en l'economia de país i, per tant, en l'ocupació. En l'actualitat són molts els treballadors que es troben en ERTO, molts autònoms estan travessant dificultats i un gran nombre de persones pateixen retards en el cobrament de la nòmina o tenen por de perdre la seva feina. Per això és convenient, abans de signar un contracte de lloguer, que l'inquilí acrediti la seva solvència.
En el cas de treballadors per compte d'altri n'hi haurà prou amb que presentin el seu contracte de treball, les últimes nòmines i la seva darrera declaració de la renda. D'aquesta manera coneixerem la seva estabilitat laboral i els seus ingressos, així com possibles embargaments a la nòmina o situacions de ERTO. Per la seva banda, els autònoms han de presentar les declaracions fiscals.
Tenir la possibilitat de consultar un registre de morositat per descartar possibles deutes seria un afegit per ajudar a escollir a l'inquilí adequat.
En qualsevol cas, com a dada orientativa i per a poder llogar amb una mica més de seguretat, s'ha de comprovar que la renda pel lloguer no superi el 35% o 40% dels ingressos mensuals de l'inquilí.
Per a assegurar-ne el cobrament, és aconsellable que la renda pel lloguer no superi el 35% o 40% dels ingressos mensuals de l’inquilí.
Fiança i garantia addicional: quant puc exigir a l'inquilí?
De moment la llei no s'ha vist alterada en aquest àmbit i es mantenen establertes les mateixes garanties existents abans de la crisi sanitària, sent la fiança màxima exigible a l'inquilí la corresponent a una mensualitat i limitant la garantia addicional a un màxim de dues mensualitats.
La fiança màxima exigible a l’inquilí, incloent la garantia addicional, ha de ser com a màxim l’import corresponent a tres mensualitats.
Segons l'estat en què es trobi l'habitatge, és possible que el propietari de l'habitatge trobi aquestes quantitats insuficients, no només per la possibilitat d'haver d'afrontar en algun moment un impagament de rendes, sinó per possibles desperfectes que l'inquilí pogués ocasionar en l'habitatge.
Una possible alternativa és que l'inquilí presenti una persona solvent que es presti a ser el seu fiador solidari i respongui davant de qualsevol impagament o danys ocasionats en l'habitatge.
És possible utilitzar la fiança dipositada per cobrir impagaments de rendes?
Podem trobar-nos en la situació que el llogater ens comuniqui que està travessant un mal moment econòmic i que, de forma extraordinària, es compensin els mesos impagats amb els mesos dipositats de fiança. Però en cap cas la fiança pot servir de pretext per retardar el pagament del lloguer i no pot ser aplicada al pagament de la renda.
De fet, tampoc és recomanable ja que un cop finalitzat l'arrendament és possible que la fiança hagi de cobrir les despeses ocasionades per desperfectes en l'habitatge o cobrir algun import pendent amb les companyies subministradores i, d'haver-la usat per compensar rendes impagades amb anterioritat , ens trobaríem amb que el propietari quedaria desprotegit i hauria d'assumir de la seva butxaca qualsevol dels pagaments pendents.
Pot el llogater de l'habitatge deixar de pagar la renda mensual?
La resposta és no: no és possible deixar de pagar la renda de forma unilateral. Tant propietari com llogater han de complir les seves obligacions contractuals però és possible que, depenent de la condició de cada un d'ells (segons sigui el propietari un particular o una empresa), ens trobem en la situació d'haver d’intercedir per a aconseguir un acord que permeti la flexibilitat en el pagament.
És convenient incloure una "clàusula covid" en el contracte de lloguer?
Ningú podia pensar fa uns anys que els contractes de lloguer poguessin arribar a contemplar una clàusula covid per regular situacions en cas de pandèmia. Si bé no és obligatòria, en cas de rebrot o d'un nou confinament, aquesta clàusula podria regular les condicions prèviament pactades per propietari i inquilí, amb la finalitat d'evitar la morositat.
Però és important tenir en compte que tant aquesta possible clàusula com la resta del contracte de lloguer han de ser el més detallats possible i complir amb tots els preceptes legals. Per a això és aconsellable comptar amb l'ajuda d'un professional que pugui garantir la seva correcta redacció.
Si és vostè propietari o propietària d'un immoble i necessita llogar-de forma rendible i segura no dubti en contactar amb el nostre departament de Gestió Immobiliària i Patrimonial.
