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La ley 12/2023 de 24 de mayo es la primera Ley estatal reguladora del derecho de la vivienda desde la aprobación de la Constitución y nace con los objetivos, entre otros, de establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos respecto a la vivienda, así como de los asociados a la propiedad y facilitar el acceso a los ciudadanos a una vivienda digna.
Se proponen una serie de medidas para contener el precio de la vivienda y facilitar su acceso, traspasando un problema público al ámbito privado buscando la protección de inquilinos y personas vulnerables y desprotegiendo a los propietarios.
Escasez de vivienda y aumento de precios
El problema de falta de vivienda y la dificultad de acceso a la misma debido a su precio es evidente y como principio elemental económico, cuando hay poca oferta y mucha demanda los precios se incrementan.
Tal y como indica un estudio publicado por Caixabank Research, en el periodo 2020 – 2022 se ha vuelto a una situación en que la oferta de vivienda es insuficiente para cubrir la demanda del aumento de población. En los últimos tres años, se han creado en España 420.000 nuevos hogares, pero el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 300.000, siendo más acusada la falta de oferta en grandes urbes y zonas de costa. Según el mencionado estudio se prevé en los próximos años un crecimiento de hogares en las provincias que actualmente ya presentan una escasez de viviendas.
Medidas de contención de precios y protección a inquilinos
Al margen de la escasez de vivienda anteriormente mencionada, el precio de los alquileres se ha desbocado. En Barcelona el incremento de precios en el periodo mayo 2022 – 2023, representa un 16,6%, según publica el portal Idealista, muy por debajo del incremento previsto en el preacuerdo de Patronal y sindicatos de un 4% este año y un 3% en 2024 y 2025.
El sobreesfuerzo económico que representa el acceso a la vivienda, para muchas familias es inalcanzable, con salarios y ahorros que no permiten el acceso a la compra, pero tampoco al mercado de alquiler. Especial mención merece la dificultad de acceso a la vivienda entre los jóvenes. Según el mismo portal Idealista, el 82% de los jóvenes entre 18 y 34 años viven con sus padres y la edad media de emancipación se sitúa en los 29,8 años frente a los 26,5 de la Unión Europea.
Efectos en el mercado de alquiler y acceso a viviendas
Ante este panorama, la Ley de la Vivienda propone como una de las medidas “estrella” la contención de rentas, es decir, topar los precios en que los arrendadores pueden alquilar sus viviendas.
Esta política de contención de rentas ya se plasmó en la Ley catalana 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia contención de rentas en los contratos de viviendas, que limitaba el precio máximo de alquiler y que fue derogada por el Tribunal Constitucional el 10 de marzo del 2022.
Los efectos de la mencionada Ley, según el estudio de ESADE “Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña (FEBRERO 2023)” se tradujo en una reducción de los precios de alquileres de las viviendas más caras y de hecho produjo una subida en las más baratas, efecto contrario al pretendido por la Ley. El estudio también muestra un descenso de la oferta de alquiler de un 10% de contratos, concentrado en las viviendas de mayor precio.
La revisión de rentas de los contratos ha quedado topada, estableciéndose que los incrementos de actualización serán en el 2023 del 2%, en el 2024 del 3% y en 2025 se referencian a un nuevo índice que será más bajo que el IPC y más estable.
Estas revisiones anuales, están muy por debajo de los tipos de interés bancarios actuales y con una elevada inflación, los propietarios pueden ver su capacidad económica reducida, lo que podría plantear un desplazamiento de parte de estos inmuebles a la venta produciendo un efecto contrario a lo pretendido.
En este escenario la inversión en compra de vivienda para alquilar puede dejar de ser atractiva para los inversores, debido a la subida de tipos de interés, así como del aumento de precios de la construcción derivados de la inflación, desplazando las inversiones a otros productos que puedan obtener mayores rentabilidades y con menores riesgos, lo que podría llegar a producir una menor oferta en vivienda de alquiler y puede también originar un deterioro en el parque de viviendas derivado de un menor mantenimiento.
La aplicación de esta Ley al estar condicionada a los gobiernos de cada Comunidad Autónoma, puede llegar a aplicarse de manera desigual en el país, con lo que puede producir perjuicios de una comunidad a otra, sobre todo en inversión inmobiliaria que busca una mayor rentabilidad.
Limitaciones en el proceso de recuperación de viviendas
Otro factor a tener en cuenta es que, con la presente Ley no se establece una protección jurídica al propietario. Recuperar una vivienda por impago o morosidad tiene unos plazos largos. La nueva Ley no facilita el proceso de recuperación de una vivienda, sino que más bien dificulta el proceso de recuperación de la posesión a los propietarios.
Según datos publicados por el Consejo del Poder Judicial en sus informes de 2021 y 2022, los juicios verbales posesorios por ocupación ilegal de vivienda en el 2022 se sitúan en 10,9 meses a lo que hay que sumar las apelaciones de sentencias de juicios verbales de las Audiencias provinciales que en el 2022 tiene una duración media de 9,6 meses.
La presente Ley modifica en su disposición final quinta la Ley de Enjuiciamiento Civil, para incluir nuevas regulaciones en los procedimientos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad en detrimento de la seguridad de la propiedad.
Todo ello, unido a la posibilidad de solicitar prórrogas en el alquiler una vez finalizadas las prórrogas legales o tácitas (pueden variar de un año a tres años en función de que el propietario sea gran tenedor o zona tensionada), van a producir que se endurezcan las condiciones de acceso a los posibles inquilinos, exigiendo unos niveles de solvencia todavía más elevados.
En este sentido la Ley puede causar un efecto contrario, es decir se restringirá el acceso a las viviendas de alquiler a aquellas personas con menos ingresos, con contratos de trabajo inestables, etc.
Incentivos fiscales para reducir precios del alquiler
La Ley de vivienda ha intentado mejorar la fiscalidad con el objetivo de lograr una reducción de los precios del alquiler y el incremento de la oferta de vivienda a precio asequible.
Así, se modifican las bonificaciones actuales del IRPF. El descuento ahora vigente, del 60% con carácter general, se reducirá hasta el 50%.
La Ley contempla diversos incentivos fiscales a los pequeños propietarios que pueden llegar hasta el 90% en aquellos casos en que el alquiler se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda en una zona tensionada.
Se establece una bonificación del 70%, cuando el contribuyente alquile por primera vez la casa y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años o “cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos”.
En el caso de una actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato serán del 60%.
De todas estas medidas, la rebaja fiscal del 90% en el IRPF cuando se cumpla la rebaja del precio de alquiler en un 5% puede que sea la más atractiva y permite vía rebaja de IRPF al propietario un efecto en la contención de rentas.
A modo de ejemplo, el Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas ha elaborado una simulación para cuantificar el ahorro que conseguirían tres perfiles de caseros al aplicar la rebaja (publicado en el diario Cinco Días) y que es bastante ilustrativa.
- Arrendador de vivienda con un precio de compraventa de 300.000 euros que se alquila por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año). Si se aplica una rebaja del 6%, una condición necesaria para poder acceder a la bonificación máxima, los ingresos obtenidos por el arrendamiento pasan a los 11.280 euros al año, una caída de 720 euros.
- Arrendador del mismo perfil, en este caso con unos ingresos de 26.000 euros anuales, pasaría de abonar 5.037,9 euros en el IRPF a 4.032,3 euros tras beneficiarse de la bonificación del 90%, ahorrándose con ello 1.005,6 euros. En este caso, el resultado positivo neto es de 285,6 euros al año.
- Arrendador con unas rentas totales por ejercicio de 60.000 euros. Este contribuyente, tras aplicar la bonificación máxima, pagaría 15.096,34 euros en el impuesto, unos 1.240 euros menos que dejarían un saldo positivo de 520 euros.
En los tres casos analizados, esta pérdida de 720 euros es inferior al ahorro que los caseros lograrían en el IRPF al aplicar la deducción máxima permitida en la normativa. En concreto, un propietario soltero, sin hijos y menor de 65 años con unas rentas totales de 18.000 euros ahorraría 795,55 euros en el impuesto, dejando un saldo neto positivo de 75,55 euros anuales tras restar el alquiler que deja de percibirse con la rebaja.
Ampliación del parque de vivienda pública
El problema de la vivienda de alquiler pasa por aumentar la oferta y facilitar el acceso a las personas con menos recursos, que no pueden acceder a una vivienda de compra y el precio de los alquileres resulta inaccesible, mediante un parque de vivienda pública de alquiler.
España es uno de los países de Europa con menor número de viviendas públicas. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo en su Boletín especial vivienda social 2020, la vivienda pública constituye un 2,5% del total, cuando la media de Europa es en torno al 9%.
La media de la UE se sitúa en 4 viviendas sociales cada 100 habitantes, mientras que en España no llega ni alcanzar el 1%.
En España, no se ha invertido en vivienda protegida y la descalificación de VPO ha revertido en los propietarios una inversión pública.
En el contexto actual de falta de vivienda pública, la nueva Ley tiene como objetivo fortalecer el parque público de vivienda protegida, es decir ampliar, conservar y mejorar el número de viviendas que son propiedad del Estado y que están destinadas a proporcionar opciones de vivienda asequibles para las familias más vulnerables. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, así como fomentar la colaboración el Sector Público y Privado (Vivienda Asequible Incentivada). Estas viviendas son de titularidad privada y se ofrecen beneficios fiscales a sus propietarios para alquilarlas a precios reducidos.
Es primordial aumentar el parque de vivienda público para que aquellos ciudadanos que están en una situación de vulnerabilidad puedan tener una vivienda, a la vez que si se aumenta el número de viviendas de alquiler, actuará como medio de regulación del mercado privado.
En conclusión, el problema del precio de la vivienda y su oferta pasa por una protección jurídica y mejorar la fiscalidad del propietario, que anime a que las viviendas salgan al mercado y dotar al país de vivienda asequible pública para aquellos sectores de la población con dificultades de acceso al mercado convencional de alquiler o compra.
Si la Ley de vivienda conseguirá su objetivo con el tiempo se sabrá y todo dependerá en parte del resultado electoral, que puede que condicione su aplicación.
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