Elementos comunitarios: quién debe pagarlos

Algunos de los gastos que se originan en una comunidad de propietarios están relacionados con el uso de elementos comunitarios. En este artículo nos centraremos en ellos pero antes de entrar en materia y despejar dudas definamos primero qué es una comunidad de propietarios.

Una comunidad de propietarios es un conjunto de propiedades privadas que, por sus características y constitución, comparten entre ellas elementos comunes como pueden ser escaleras, vestíbulo, azotea, fachada, etcétera.

Teniendo en cuenta la situación, orientación, accesos y usos de los elementos comunes, a cada uno de los propietarios le corresponde un porcentaje de participación, el cual no viene dado únicamente por los metros construidos. Por poner un ejemplo, una persona que viva en la séptima planta, por norma general hará más uso del ascensor que un vecino que viva en la primera.

Es por ello que primero tendremos que tener en cuenta el reparto de gastos y saber diferenciar entre el “coeficiente de participación o de propiedad” y la “cuota de participación” puesto que no son lo mismo y en ocasiones pueden dar lugar a confusiones.

Diferencia entre “Coeficiente de propiedad” y “Cuota de participación”

• El Coeficiente de propiedad (o Coeficiente de participación del catastro) es el porcentaje que inicialmente asignó el constructor o la promotora a cada uno de los departamentos que conforman el edificio. Es el porcentaje asignado a cada propietario en función solo de la superficie del inmueble en metros cuadrados sobre el total de la finca. Pongamos un ejemplo muy sencillo: un edificio dispone de un único local cuyo porcentaje es del 20%. Por tanto, el resto de viviendas y locales tendrán asignado el 80% restante.

• La Cuota de participación es el porcentaje asignado que encontramos en el Título constitutivo o escritura de división horizontal. En este documento también se describen detalladamente las características del edificio y servicios con los que cuenta, además de la asignación de cuotas de participación de cada uno de los propietarios que conforman la Comunidad.

  En ella se tienen en cuenta el emplazamiento (si es interior o exterior), los metros útiles en relación con el total del inmueble y también de los elementos comunes y de estos datos derivará la cantidad que cada vecino deba aportar para cubrir los gastos de mantenimiento de la comunidad.

Usos de los elementos comunes

El artículo 552.6 del apartado 1º del Código Civil de Cataluña establece:

“Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica de modo que no perjudique a los intereses de la Comunidad ni al de los demás cotitulares, a los que no se le puede impedir que hagan uso del mismo”.

Por consiguiente, no se le puede prohibir a un propietario moroso el uso del ascensor, por ejemplo.

Los elementos comunes son de uso y disfrute de todos los propietarios y los gastos de conservación, mantenimiento y reparación derivados deben ser sufragados por todos los vecinos en base al coeficiente de participación que tenga cada uno, aunque existen algunas exclusiones:

Uso y disfrute exclusivo de un propietario, como por ejemplo una terraza o un patio

Los beneficiarios de estos elementos comunitarios, están obligados a conservar y mantener dichos elementos en plenas condiciones, corriendo ellos con todos los gastos que se originen.

Las reparaciones, siempre que sean por un vicio de construcción o estructura, originario o sobrevenido, corren a cargo de todos los propietarios que forman la comunidad.

Si por el contrario las reparaciones o reformas tienen su origen en un mal uso o mala conservación del elemento comunitario entonces los gastos devenidos correrán a cargo del propietario que tiene el uso y disfrute del mismo, por no cumplir con sus obligaciones.

Uso y disfrute exclusivo de un grupo de propietarios, como por ejemplo un ascensor con acceso a través de llave

Los beneficiarios de este elemento están obligados a correr con todos los gastos de mantenimiento, conservación y reparación del mismo porque aún siendo un elemento comunitario su uso es exclusivo.

En el caso, por ejemplo, de la instalación de un ascensor en una finca en la que no estaba presente para eliminar una barrera arquitectónica cabe aclarar que se puede obligar a la comunidad a realizar dicha reforma siempre y cuando los motivos sean razonables y la reforma o innovación sea proporcional a las necesidades planteadas (Artículo 553-25.5 del Código Civil de Cataluña).

Por lo tanto, en el caso planteado debe afrontarse el pago de la modificación estructural del edificio comunitario para la instalación de este servicio entre todos los propietarios sin excepción y en base al coeficiente de participación que tengan en la comunidad.