Descobreix la importància de la Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE)
24 de gener de 2024
El 25 de gener de 2024, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) va dictar sentencia favorable als interessos dels consumidors sobre els assumptes acumulats C-810/21 a c-813/21, en relació a les qüestions prejudicials plantejades per l’Audiència Provincial de Barcelona, sobre la prescripció de l’acció de restitució de les despeses hipotecàries.
La necessitat d’ aquesta sentència de la més alta instància judicial té origen en el fet que la subscripció d’ una hipoteca comporta aparellades unes despeses, entre les quals es troba el cost del notari, el cost del registre de la propietat, el cost de la taxadora i el de la gestoria que organitza tots aquests professionals i, tradicionalment, aquests costos havien anat a càrrec del consumidor.
Per a aquells que no estiguessin al corrent, a inicis del 2019 el Tribunal Suprem es va pronunciar per primera vegada sobre el repartiment de les despeses que s’ocasionen en subscriure un préstec hipotecari, aquest repartiment es va anar detallant i aclarint durant els anys posteriors a través de noves sentències.
Segons aquesta jurisprudència, l’ entitat bancària ha d’ abonar, tant els costos de registre de la propietat com taxació i gestoria i, en el cas del cost del notari s’ ha de repartir entre les parts de forma paritària.
Únicament va quedar un aspecte pendent de resoldre, la prescripció de l’acció de devolució de quantitats.
Com a apunt jurídic és important diferència entre:
- La declaració judicial de nul·litat de la clàusula que estableix el repartiment de despeses en l’escriptura.
- La devolució de les despeses abonades en virtut de l’ esmentada clàusula.
La primera de les accions és imprescriptible, és a dir, podrà ser sol·licitada sempre, però, la segona de les accions contempla un termini de prescripció, (a Catalunya 10 anys de termini i a la resta d’Espanya 5 dies de termini).
Així doncs, la discussió jurisprudencial residia en quan comença a comptar aquest termini de prescripció.
La sentència del TJUE de 25 de gener de 2024 anuncia amb claredat que:
- “l’ acció que pot exercitar el consumidor per obtenir la restitució de les quantitats pagades indegudament en concepte de despeses relatives a contractes de préstec hipotecari no pot iniciar-se abans que el consumidor tingui coneixement dels fets determinants del caràcter abusiu de la clàusula contractual d’ acord amb la qual es van efectuar aquests pagaments, …”
És a dir, que el termini no es pot iniciar fins que el consumidor hagi tingut oportunitat real de saber que la clàusula per la qual va pagar és abusiva.
I la segona qüestió prejudicial plantejada al TJUE versa sobre el moment exacte en què es considera que el consumidor ha tingut aquesta oportunitat real de coneixement.
En aquest sentit, les entitats han defensat la teoria que la jurisprudència consolidada sobre la matèria, és a dir, que existissin sentències del Tribunal Suprem, constituïa prova suficient de coneixement per part dels consumidors, aquesta opinió comportava que el termini a nivell estatal acabava el passat 24 de gener de 2024 (sense perjudici d’afegir el període de terminis suspesos durant la pandèmia del covid-19), just un dia abans de la sentència del TJUE.
En el cas de Catalunya, a causa del termini de 10 anys encara s’ hagués estat a temps de presentar la reclamació.
Però la Sentència del TJUE, ha donat un revés a les entitats i a la seva teoria amb els següents arguments:
- “el consumidor es troba en situació d’inferioritat respecte al professional, […].
Així, quan existeix una jurisprudència nacional consolidada en la qual s’ ha reconegut el caràcter abusiu de determinades clàusules tipus, cal esperar que les entitats bancàries la coneguin i actuïn en conseqüència […].
En canvi, no es pot presumir que la informació de què disposa el consumidor, menor que la del professional, inclogui el coneixement de la jurisprudència nacional en matèria de drets dels consumidors, per més que aquesta jurisprudència estigui consolidada.”
En conclusió
El TJUE acull la teoria de les defenses de consumidors, com és Barea Zango Advocats, la qual determina que la declaració per part d’un tribunal de la nul·litat de la clàusula de despeses hipotecàries és el dia d’inici del termini per reclamar els pagaments efectuats en virtut d’aquesta.
Així, des de BAREA ZANGO ADVOCATS els convidem a consultar els nostres professionals sobre la possibilitat de recuperar les despeses hipotecàries. Pot telefonar-nos al +34 93 760 76 00 per a informar-lo sense compromís.
