Elements comunitaris: qui ha de pagar-los

Algunes de les despeses que s'originen en una comunitat de propietaris estan relacionades amb l'ús d'elements comunitaris. En aquest article ens hi centrarem però abans d'entrar en matèria i aclarir dubtes definim primer què és una Comunitat de Propietaris.

Una Comunitat de Propietaris és un conjunt de propietats privades que, per les seves característiques i constitució, comparteixen entre elles elements comuns com ara escales, vestíbul, terrat, façana, etcètera.

Tenint en compte la situació, orientació, accessos i usos dels elements comuns, a cadascun dels propietaris correspon un percentatge de participació, el qual no ve donat únicament pels metres construïts. Per posar un exemple, una persona que visqui a la setena planta, per norma general farà més ús de l'ascensor que un veí que visqui a la primera planta.

És per això que primer haurem de tenir en compte el repartiment de despeses i saber diferenciar entre el “coeficient de participació o de propietat” i la “quota de participació” ja que no són el mateix i de vegades poden donar lloc a confusions.

Diferència entre “Coeficient de propietat” i “Quota de participació”

• El Coeficient de propietat (o coeficient de participació del cadastre) és el percentatge que inicialment va assignar el constructor o la promotora a cadascun dels departaments que conformen l'edifici. És el percentatge assignat a cada propietari en funció només de la superfície de l’immoble en metres quadrats sobre el total de la finca. Posem un exemple molt senzill: un edifici disposa d'un únic local el percentatge del qual és del 20%. Per tant, la resta d'habitatges i locals tindran assignat el 80% restant.

• La Quota de participació és el percentatge assignat que trobem en el Títol constitutiu o escriptura de divisió horitzontal. En aquest document també es descriuen detalladament les característiques de l'edifici i els serveis de què disposa, a més de l'assignació de quotes de participació de cadascun dels propietaris que conformen la Comunitat.

  S'hi tenen en compte l'emplaçament (si és interior o exterior), els metres útils en relació amb el total de l'immoble i també dels elements comuns i d'aquestes dades derivarà la quantitat que cada veí hagi d'aportar per cobrir les despeses de manteniment de la comunitat.

Usos dels elements comuns

L'article 552.6 de l'apartat 1r del Codi civil de Catalunya estableix:

“Cada cotitular pot fer ús de l'objecte de la comunitat d'acord amb la seva finalitat social i econòmica de manera que no perjudiqui els interessos de la Comunitat ni el dels altres cotitulars, als quals no se li pot impedir que en facin ús. ”.

Per tant, no es pot prohibir a un propietari morós l'ús de l'ascensor, per exemple.

Els elements comuns són d'ús i gaudi de tots els propietaris i les despeses de conservació, manteniment i reparació derivades han de ser sufragades per tots els propietaris en base al coeficient de participació que tingui cadascun, encara que hi ha algunes exclusions:

D’ús i gaudi exclusiu d’un propietari, com per exemple una terrassa o un pati

Els beneficiaris d’aquests elements comunitaris estan obligats a conservar i mantenir aquests elements en plenes condicions, corrent ells amb totes les despeses que s’originin.

Les reparacions, sempre que siguin per un vici de construcció o estructura, originari o sobrevingut, són a càrrec de tots els propietaris que formen la comunitat.

Si, per contra, les reparacions o reformes tenen el seu origen en un mal ús o mala conservació de l'element comunitari, aleshores les despeses esdevingudes són a càrrec del propietari que en té l'ús i en gaudeix, per no complir les seves obligacions.

Elements d’ús i gaudi exclusiu d'un grup de propietaris, per exemple un ascensor amb accés a través de clau

Els beneficiaris d’aquest element estan obligats a córrer amb totes les despeses de manteniment, conservació i reparació del mateix ja que tot i ser un element comunitari el seu ús és exclusiu.

En el cas, per exemple, de la instal·lació d'un ascensor en una finca on no era present per tal d’eliminar una barrera arquitectònica cal aclarir que es pot obligar a la comunitat a realitzar aquesta reforma sempre que els motius siguin raonables i la reforma o innovació sigui proporcional a les necessitats plantejades (Article 553-25.5 del Codi Civil de Catalunya).

Per tant, en el cas plantejat s'ha d'afrontar el pagament de la modificació estructural de l'edifici comunitari per a la instal·lació d'aquest servei entre tots els propietaris sense excepció i segons el coeficient de participació que tinguin a la comunitat.